半岛体育明股实债对于房地产行业并不陌生，可谓是一个老生常谈的话题。我们在媒体报刊上也曾多次接触过有关这一话题的深入探讨与思考，沥呕君结合多年来在地产与金融领域的从业经历，总结了一些自己的观点与看法。文中或有疏漏偏颇之处，还望读者朋友们多多指正。
房地产采取明股实债进行融资的过程中，难免会涉及到大量的财务与税务等相关问题，而我们接下来所要讨论的重点，也正是基于对这些重难点问题的提炼与再总结。
明股实债是指明面上是股权投资，但实际上投资却转化为有固定回报的债权关系。明股实债的主要模式：投资方以股权形式进行投资，但约定了在未来退出股权，并以回购、第三方收购、对赌、定期分红等形式获得固定收益，而不是以股权的增值作为收益。
其表现形式主要有：明为股权实为债权、明为投资理财实为借贷、明为买房实为借贷、明为联营实为借贷等。中国的房地产业经过多年的发展历程，业务模式已日趋成熟，但有一个问题始终困扰着绝大多数的房地产公司，那就是融资。而明股实债这种新型融资模式的出现，其成因主要包括如下几点：
1、规避监管众所周知，金融机构要想开展贷款业务，必须持牌经营，普通型企业是不具备这样的特权的。国家一直在提倡“降杠杆”，银行委托贷款业务随之大幅收紧；在此背景之下，金融机构只能变相地以明股实债形式为企业“输血”，这个是明股实债形成的最主要动因之一。在过去，地产基金做成债的形式完全没有问题，但从2018年初开始，随着金融政策的缩窄，地产基金开始向“股+债”演变；到了2018年下半年，地产基金最终只能以股权投资形式开展业务了。因此，在金融产品的设计上，既要考虑必须满足于现行金融政策的要求，同时又要为投资人提供足够的增信风控措施。
2、优化报表对于投融资双方而言，明股实债同样是大家喜闻乐见的一种操作方式，为什么这样说呢？对于融资方来说，若采取纯债务融资，势必会增加资产负债表中的负债金额，而资产负债率的提升，毫无疑问，会给企业的未来再融资带来不利影响；股权投资则不一样，企业只是吸收了一项长期股权投资，如此能够起到降低资产负债率优化报表的作用。
3、降低杠杆房地产“开发贷”放款的前提条件是要满足业内人皆知的“432”要求，由于采取明股实债可以放大自有资金，从而对于提升融资额度大有裨益。
4、增信措施房地产企业在未拿到土地之前，可供抵押物不多，此时可能仅有项目公司股权可以质押，而明股实债的业务特质，则完美契合了这种类型的融资情境。
1、固定收益不论企业经营状况如何，均需按照约定向投资者偿还本金或利息、固定收益的偿付主体通常为融资方的股东或其实际控制人，而融资溢价作为投资方的资金成本，融资溢价通常与人民币同档次贷款基准几率挂钩。
2、远期回购退出明股实债结构中底层股权的退出普遍以股东或实际控制人承诺远期回购，在此基础上亦有增加对回购的连带担保，或由高信用等级主体对本金回购支付金额与预期收益的补足承诺等增信措施。
3、不承担经营风险除享有重大事项决策外，投资期限内，不参与融资主体的经营管理和分红，投资人作为实质债权人不实际参与项目的经营管理，若被认定为债权投资，在破产清算时投资人也可以优先于股权受偿。
企业应当根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非以法律形式，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。
资产负债表列报的是企业的资产或负债，未在资产负债表内的，则不属于企业的资产/负债。表内与表外的问题，自然又牵扯出了关于信息中介与信用中介的话题。大家都知道，嫁接在融资方与投资方之间并发挥承上启下作用的，往往需要借助于第三方。顾名思义，信息中介即是指向投融双方提供一个信息，并撮合双方达成交易的第三方；信用中介则是指通过为融资方提供增信担保促成交易达成并收取一定服务费用的中间机构。银行是典型的信用中介，而私募基金的管理人则是一种非常具有代表性的信息中介。
（二）该金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号—金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。
本准则所称金融资产或金融负债终止确认，是指企业将之前确认的金融资产或金融负债从其资产负债表中予以转出。
第十二条 金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，企业应当终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。
第七条 企业已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，应当终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不应当终止确认该金融资产。
第八条 企业在判断是否已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方时，应当比较转移前后该金融资产未来现金流量净现值及时间分布的波动使其面临的风险。
企业面临的风险因金融资产转移发生实质性改变的，表明该企业已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方，如不附任何保证条款的金融资产出售等。
企业面临的风险没有因金融资产转移发生实质性改变的，表明该企业仍保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，如将贷款整体转移并对该贷款可能发生的信用损失进行全额补偿等。
合并与否取决于编制合并报表方是否能对项目公司进行“控制”，根据《企业会计准则第33号—合并财务报表》，“控制”的定义为投资方拥有对被投资方的权利，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权利影响其回报金额。
《国家税务总局关于中国人寿保险（集团）公司等发起设立北京国开国寿城镇发展投资企业相关涉税事宜的通知》（税总函[2015]300号）
中国人寿与国开东方城镇发展投资有限公司、国开东方（北京）企业管理有限公司共同出资（均为货币出资）设立北京国开国寿城镇发展投资企业，根据投资合伙协议（以下简称“协议”）约定，在每个利润分配年度内按照实缴出资额，在预期年度投资收益率税前8%的范围内，中国人寿就合伙企业的分配收益享有优先分配权；每个利润分配年度从合伙企业获得的投资收益低于按其实缴出资额与预期年度投资收益率税前8%计算金额的，中国人寿有权选择退出；在最后一个利润分配年度，中国人寿在实际出资额加上预期年度投资收益率税前8%计算金额之和范围内，就合伙企业的收益和清算剩余财产享有优先分配权。
以货币资金投资但收取固定利润或保底利润的行为属于贷款业务，应当缴纳营业税，。中国人寿按协议从合伙企业取得的收益，应按照“金融保险业”税目照章缴纳营业税。
根据协议，合伙企业以股东借款方式，投资于国都项目公司，借款利率为8%，利息按年收取。
《国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（国税函[1995]156号）规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷于他人使用的行为，均应视为发生贷款业务，按“金融保险业”税目征收营业税。
综上，合伙企业向国都项目公司提供借款取得的利息，应按照“金融保险业”税目照章缴纳营业税。
36号文附件《销售服务、无形资产、不动产注释》第1条第5项第1款：以货币资金投资收取固定利润或者保底利润的，按照贷款服务缴纳增值税。
140号文第1条：“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益，金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。
明股实债从形式上看属于股权投资，既然是股权投资，就不可能保本保收益，投资人通过上述“组合拳”的增信措施，变相达到了保本保收益的目的。
中基协在2017年12月31日发布的《证券投资基金增值税核算估值参考意见》，在其《释义》第四条表述：“财税[2016]140号文明确，‘保本收益、报酬、资金占用费、补偿金’是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。在合同成立时，合同中明确承诺到期偿还本金，金融商品持有期间取得的投资收益即属于保本收益，与合同到期后本金是否实际偿还无关。税务上强调的是合同设立时是否承诺偿还本金。‘保本’指的是到期有无偿还本金的义务，并且有无偿还本金的能力。因此，金融商品违约风险的高低以及为降低违约风险所采取的增信措施并不影响保本与否的认定。若合同中未明确承诺本金可全部收回，则不认为是‘保本’，无需再实质判断合同内容”。
业界权威人士则表示，保本承诺≠合同中有明确的保本承诺条款。换言之，如果合同条款中有明确本金可收回的相关机制，则可以理解为有保本承诺，不局限于具体的条款。
一、如何界定一个收益是否保本？优先级受益人如果持有至到期，其收益是否会被视作利息行收入，从而缴纳增值税？
答：财税[2016]140号第一条规定“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。但不能僵化理解根据合同是否有“保本”字眼进行判断，“保本”是指到期有无偿还本金的义务，并非有无偿还本金的能力。所以，在判断是否保本时，应该基于法律形式上的审查来判断，不考虑财务处理、实际结果等其他因素。
对于包含增信措施的合同。增信并非严格的法律概念，顾名思义即信用增级，是指债务人为改善融资条件、降低融资成本，通过各种手段和措施来降低债务违约概率或减少违约损失率，以提高债务信用等级的行为。实践中，增信措施不但包括保证、抵（质）押等典型的担保方式，还包括让与担保、经营权、信托受益权质押等新型的担保方式，还有一些则通过特定交易结构来实现债权的保障，如合同约定在某个时间按照固定价格溢价回购或赎回、无条件的差额补足、固定利率优先支付收益且不受对外投资收益影响等。因此，如果一个增信措施使该产品达到了固定收益的程度，或者投资人可根据合同约定的救济措施取得约定的收入，那么就应当认定这些措施实质上构成了这个合同的保本承诺。
福建国税本来前面说得挺好，各个纳税人也听得热血澎湃，但最后一句话补上之后，等于啥也没说，感觉绕了半天，问题又回到了原点。
《关于企业混合型投资业务企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2013年第41号）
一、企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。同时符合下列条件的混合性投资业务，按本公告进行企业所得税处理：
（一）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同）；
（二）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；
二、符合本公告第一条规定的混合性投资业务，按下列规定进行企业所得税处理：
（一）对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年第34号）第一条的规定，进行税前扣除。
（二）对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。
这个文件的出台，可谓有利有弊。好处在于，明确了融资方可将资金利息在企业所得税前扣除进行了明确；缺点在于，这5个条件要求实在太高了，企业很难同时满足。
实务中，纳税人经常纠结的两个问题：①投资入股，是按股权投资交印花税，还是按借款合同？②如果增值税和企业所得税认定为债权，印花税可以退税吗？实务中，大家肯定还是默认按照股权去缴纳印花税的，不过在理念层面，这倒是一个值得玩味的小话题。
